Zum groben Missverhältnis zwischen Kaufpreis und Grundstückswert nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG. Umsetzung der geänderten BGH-Rechtsprechung im Ergebnis der Vorgabe des EuGH zur Feststellung des Marktwerts.

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Agrarbetrieb 01/2019

1. Die Genehmigung eines Grundstückskaufvertrags kann nach § 9 Abs. 5 GrdstVG nicht versagt werden, wenn ein gegebenes siedlungsrechtliches Vorkaufsrecht nach § 4 Abs. 1 RSG nicht ausgeübt wird.

2. In Umsetzung der geänderten Rechtsprechung des BGH ist für die Ermittlung des Grundstückswerts nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG nicht der „innerlandwirtschaftliche“ Verkehrswert maßgeblich, sondern der Marktwert.

3. Die Verfahrenskosten des Antragstellers sind auch dann nicht von der Genehmigungsbehörde zu erstatten, wenn eine offenkundige fehlerhafte Anwendung der gesetzlichen Regelung und der höchstrichterlichen Rechtsprechung vorliegt.

AG Stendal, Beschluss vom 20.04.2018 – 4 Lw 31/16

Der Sachverhalt

Am 07.07.2016 erwarb der Antragsteller, der kein Landwirt im Sinne des GrdstVG ist, landwirtschaftliche Flächen zum Kaufpreis von rund 158.000 €. Die zuständige Siedlungsgesellschaft übt das ihr zustehende Vorkaufsrecht nach § 4 Abs. 1 RSG nicht aus. Die Genehmigungsbehörde versagt die Genehmigung des Kaufvertrags mit der Begründung, dass der Verkauf sowohl eine ungesunde Verteilung von Grund und Boden bedeuten würde als auch der Kaufpreis in einem groben Missverhältnis zum Grundstückswert stehe.

Hiergegen haben die Parteien des Kaufvertrags die gerichtliche Entscheidung beantragt.

Ein vom Gericht eingeholtes Verkehrswertgutachten weist den Verkehrswert des Kaufgegenstandes mit rund 146.000 € aus.

Die Entscheidung

Das angerufene Landwirtschaftsgericht folgt dem Antrag, hebt den ablehnenden Bescheid der Genehmigungsbehörde auf und erteilt die grundstücksverkehrsrechtliche Genehmigung für den Kaufvertrag.

Die Versagung der Genehmigung, weil eine ungesunde Verteilung von Grund und Boden nach § 9 Abs. 1 Nr.1 GrdstVG vorläge, scheitert bereits ohne weiteres am Gesetzeswortlaut. Nach § 9 Abs. 5 GrdstVG muss bei Vorliegen der sonstigen Voraussetzungen, hier die fehlende Landwirtseigenschaft, zwingend hinzukommen, dass die Landgesellschaft als Siedlungsunternehmen i.S.d. § 4 RSG das Vorkaufsrecht tatsächlich ausübt. Der Sonderfall des Verkaufs eines ganzen land- oder forstwirtschaftlichen Betriebs liegt hier nicht vor. Die Landgesellschaft hat das Vorkaufsrecht nicht ausgeübt. Eine Versagung nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG ist damit ausgeschlossen.

Auch kann die Versagung nicht auf § 9 Abs.1 Nr. 3 GrdstVG gestützt werden. Der Kaufpreis von ca. 158.000 € steht nicht in einem groben Missverhältnis zum Marktwert des Kaufgegenstandes. Maßgeblich ist nach der Entscheidung des BGH vom 29.04.2016 Az. BLw 2/12 in Umsetzung des EUGH-Urteils vom 16.07.2015 Az. C-39/14 nicht der bis dahin angewandte „innerlandwirtschaftlicher Verkehrswert“, also die Betrachtung dessen, was ein anderer Landwirt zu zahlen bereit gewesen wäre, sondern der am freien Markt erzielbare Kaufpreis unter Ausschluss von spekulativen Geboten. Dieser Wert beträgt hier nach der gutachterlichen Feststellung ca.146.000 €. Der Kaufpreis liegt damit nur rund 8 % über dem Marktwert und damit weit unter der Schwelle von 50 %, die der BGH für ein grobes Missverhältnis verlangt.

Das Landwirtschaftsgericht verweist für die Kostenentscheidung auf §§ 44 Abs. 1, 45 Abs. 1, S. 1 LwVfG (gemeint ist wohl § 45 Satz 1 LwVfG). Die Antragsteller erhalten ihre außergerichtlichen Kosten nicht erstattet. Die Genehmigungsbehörde ist nicht Beteiligte des landwirtschaftsgerichtlichen Verfahrens. Die Nichterstattung der außergerichtlichen Kosten nach § 45 Abs. 1 LwVfG bilde die Regel.

Entscheidungsanmerkungen

Von Rechtsanwalt/Fachanwalt für Agrarrecht Franz-Christoph Michel, Templin

Die Entscheidung des Landwirtschaftsgerichts folgt in der Hauptsache der gesetzlichen Regelung und der mit dem Urteil vom 29.04.2016 geänderten Rechtsprechung des BGH.

Soweit die angegriffene Versagung mit der angeblichen ungesunden Verteilung von Grund und Boden begründet wird, hat hier die Genehmigungsbehörde schlicht die gesetzliche Regelung des § 9 Abs. 5 GrdstVG übersehen oder ignoriert.

Ähnlich ist die Entscheidung der Genehmigungsbehörde zum angeblich groben Missverhältnis zwischen Kaufpreis und Grundstückswert zu sehen. Wenige Monate vor der angegriffenen Entscheidung erging die vielfach publizierte und besprochene Entscheidung des BGH zur maßgeblichen Ermittlung des Grundstückswerts und die Abkehr vom „innerlandwirtschaftlichen Verkehrswert“. Da der streitgegenständliche Kaufpreis nur 8 % über dem im Verfahren ermittelten Marktwert liegt, ist die Entscheidung des Landwirtschaftsgerichts unproblematisch. Ein grobes Missverhältnis liegt jedenfalls nicht vor.

Die zur Prüfung gestellte Entscheidung der Genehmigungsbehörde scheitert somit hinsichtlich des Versagungsgrundes nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG am unzweideutigen Gesetzeswortlaut und nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG an der genauso unzweideutigen höchstrichterlichen Rechtsprechung. Es ist nicht ausgeschlossen, dass die Versagung der Grundstücksverkehrsgenehmigung das Ergebnis einer übersteuerten restriktiven Genehmigungspraxis ist. Diese ist wiederum möglicherweise die Folge einer politischen Vorgabe, „Landgrabbern“ das Handwerk zu legen. Die hier geprüfte rechtswidrige Entscheidung fügt sich in die Beobachtung ein, dass Genehmigungsbehörden zunehmend Grundstückskaufverträge aus Erwägungen „vorsorglich“ versagen, die wenig mit Rechtsanwendung aber viel mit dem politisch geäußerten Wunsch nach einer Lenkung des Grundstücksmarktes zu tun haben. Die Lenkung des landwirtschaftlichen Grundstücksverkehrs ist nach der Entscheidung des BVerfG vom 19.06.1969 verfassungsrechtlich bedenklich und nicht vom Zweck des Grundstücksverkehrsgesetzes gedeckt, Gefahren von der Agrarstruktur abzuwehren.

Bemerkenswert ist vor dem Hintergrund einer mittlerweile restriktiven Genehmigungspraxis der Umstand, dass nach der Entscheidung des OLG Stuttgart vom 29.03.2011 Az. 101 W 4/10 die Genehmigungsbehörde nicht Beteiligte des Verfahrens ist und ihr deshalb im ersten Verfahren vor dem Landwirtschaftgericht nicht die außergerichtlichen Kosten des Verfahrens nach § 45 LwVfG auferlegt werden können - selbst dann nicht, wenn wie hier die Versagung offenkundig der gesetzlichen Regelung und der bekannten Rechtsprechung des BGH widerspricht. Da aus den genannten Überlegungen zu erwarten ist, dass in den nächsten Jahren die Zahl der durch das Gericht aufzuhebenden Versagungen nach dem GrdstVG erheblich steigen wird, sollte der Gesetzgeber eine Überarbeitung des insofern zu unbilligen Ergebnissen führenden § 45 Satz 1 LwVfG prüfen.

Es ist schwer vermittelbar, warum entgegen dem Gedanken des § 154 VwGO der bereits mit seiner Anrufung des Landwirtschaftsgerichts gegen die Genehmigungsbehörde erfolgreiche Beteiligte auch bei einer offenkundigen Fehlentscheidung oder gar Missachtung der gesetzlichen Vorgaben und der Rechtsprechung nicht die Kosten seiner anwaltlichen Vertretung erstattet bekommt, zumal der Streitwert in Grundstückssachen regelmäßig erheblich ist.

Die Kostenentscheidung des Amtsgerichts Stendal verweist unzutreffender Weise auf § 45 Abs. 1 Satz 1 LwVfG. Die Vorschrift § 45 LwVfG hat nur einen Absatz mit 2 Sätzen. Dieser Redaktionsfehler findet sich auch im zitierten Beschluss des OLG Stuttgart und in der einschlägigen Kommentierung zum GrdstVG. Möglicherweise ist das ein Hinweis darauf, dass die Rechtsprechung des OLG Stuttgart bislang ungeprüft übernommen wurde.

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